In Monitorul Oficial a fost publicata Decizia 13/2019 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie prin care s-a stabilit ca lipsa autorizatiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum si lipsa procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor constituie impedimente pentru recunoasterea pe cale judiciara, în cadrul actiunii in constatare, a dreptului de proprietate asupra unei constructii realizate de catre proprietarul terenului, cu materiale proprii.
Aceasta decizie a fost pronuntata de completul pentru solutionarea Recursurilor in interesul legii (prescurtat-RIL) si este obligatorie din data de 3 iunie 2019.
Pana acum, in practica instantelor, se regaseau cauze in care proprietarii unor suprafete de teren solicitau instantei sa constate ca sunt si proprietari ai constructiilor aflate pe acel teren, constructii realizate de ei, din materiale proprii dar fara autorizatie de construire .- cauze numite in accesiune imobiliara artificiala. Prin decizia data de ICCJ, se arata ca institutia accesiunii imobiliare artificiale, atat in reglementarea veche (art. 493 Codul civil din 1864) cat si in cea actuala (art. 580 din Noul Cod civil), se aplica altor ipoteze decat celei potrivit careia proprietarul terenului edifica o constructie pe terenul sau.
ICCJ stabileste ca pentru a opera accesiunea, se impune ca bunurile -atat terenul cat si constructia- sa apartina unor proprietari diferiti, deci accesiunea imobiliara artificiala nu se aplica ipotezei in care ambele bunuri apartin aceluiasi proprietar.
Totusi care sunt solutiile pe care le are la indemana o persoana pentru a i se constata dreptul de proprietate asupra unor constructii pe care le-a realizat fara autorizatie de construire?
Prin aceeasi decizie, Inalta Curtea identifica doua solutii legale cu privire la constructiile edificate fara autorizatie,solutii care difera in functie de momentul edificarii constructiilor, dupa cum urmeaza:
1. Dreptul de proprietate al constructiilor realizate inainte de data de 01.08.2001 (data intrarii in vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991) se poate intabula in Cartea Funciara de catre proprietarul terenului si in lipsa autorizatiei de construire, doar in baza certificatului de atestare fiscala si a documentatiei cadastrale.
2. Pentru constructiile edificate dupa data de 01.08.2001 fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea acesteia si pentru care nu a fost efectuata receptia lucrarilor, se poate intabula dreptul de proprietate al acestora in Cartea Funciara (practic, pentru ca o constructie sa intre in circuitul civil si pentru ca proprietarul sa-si poata exercita si dreptul de dispozitie) doar dupa parcurgerea procedurii administrative de intrare in legalitate cu privire la constructia realizata pe terenul sau, permisa de Legea nr. 50/1991.
Ce-a de-a doua solutie presupune mai multe etape, insa nu va mai fi nevoie de interventia instantei de judecata, autorizatia de construire si implicit recunoasterea dreptului de proprietate facandu-se pe cale administrativa.
Concret, constructorul care se afla in aceasta situatie urmeaza sa solicite un certificat de urbanism, sa verifice in ce masura constructia edificata deja indeplineste conditiile urbanistice actuale, sa obtina o expertiza tehnica a intregii constructii pentru a verifica daca lucrarea indeplineste conditiile de siguranta in constructii, si eventual, sa ia masuri (sa modifice) pentru a le indeplini, iar ulterior, sa obtina autorizatia de construire si actele subsecvente (proces verbal care constata finalizarea).
Vom vedea care va mai fi aplicabilitatea accesiunii imobiliare artificiale, dupa data de 3.06.2019 chiar si ipoteza in care cele doua bunuri (terenul si constructia) apartin unor proprietari diferiti, nu si ipotezei in care ambele bunuri apartin aceluiasi proprietar. Asta deoarece, ar trebui aplicata in mod similar indeplinirea conditiei de a obtine autorizatia de construire si ipotezelor in care bunurile apartin unor proprietari diferiti, intrucat aceasta obligatie legala subzista si in cazul acelora, normele tehnice neputand fi aplicate in mod discriminatoriu (in functie de cine este proprietarul constructiei).
Acesta Decizie va produce efecte majore in domeniul constructiilor ridicate fara autorizatie de construire, cu nerespectarea acesteia sau constructii pentru care nu se poate face receptia finala.
Pentru a evita procedura de obtinere ulterioara a autorizatiei, care este una anevoioasa si care nu duce intotdeauna la rezultatul dorit, este bine sa scoateti autorizatia de construire inainte de a edifica orice constructie.